2026.1.13
「管理しているアパートの一室で、入居者が亡くなっていた」「親族が自室で最期を迎え、発見が遅れてしまった」「警察の現場検証は終わったが、部屋の中がどうなっているのか怖くて見られない」
あなたは今まさに「事故物件」という重い現実に直面し、戸惑いと焦り、そして言葉にできない不安の中にいらっしゃるようです。
特に、賃貸物件のオーナー様や管理会社様であれば、故人を悼む気持ちと同時に、「次の入居者は決まるのか」「資産価値が暴落するのではないか」「近隣住民への説明はどうすればいいのか」という、経営者としての切実な悩みがあるでしょう。ご遺族であれば、深い悲しみの中で「原状回復」という待ったなしの責任を負い、精神的に追い詰められているかもしれません。
本記事では、数多くの事故物件を「再生」させ、賃貸物件としての価値を取り戻してきた特殊清掃の専門家集団・Sweepers（スウィーパーズ）が、プロの視点で原状回復のポイントを解説します。
焦る気持ちを少しだけ抑えて、まずは「正しい知識」を身につけてください。それが、あなた自身と、あなたの大切な不動産資産を守るための最短ルートになります。
この記事を読んでほしい人
- 警察から入室許可が出たものの、変わり果てた部屋に入る勇気が持てず途方に暮れているご遺族様
- 所有物件で孤独死が発生し、資産価値の低下や空室リスクに不安を感じている賃貸オーナー様
- 管理物件での孤独死発生により、近隣からの異臭クレームやオーナーへの報告対応に追われている管理会社担当者様
- 一般の清掃業者や便利屋に依頼したものの、数日後に腐敗臭が戻ってしまいお困りの方
- 悪徳業者の高額請求トラブルなどのニュースを見て、業者選びに不安を感じている方
目次
「事故物件」の現場で起きている、深刻な汚染の実態
一般的に「事故物件」とは、孤独死、自殺、事件などで人が亡くなり、心理的瑕疵（かし）が生じた物件のことを指します。しかし、清掃のプロの視点から見ると、問題は心理的なものだけではありません。物理的かつ生物学的な「汚染」が深刻化しており、時間とともに建物そのものを蝕んでいるのが実情です。
脅威となる「体液」の浸透力
発見まで時間が経過したご遺体からは、血液、体液、脂分などが流れ出します。これらは水とは異なり、粘度と強烈な浸透力を持っています。
布団や畳を通過するのは一瞬です。フローリングの継ぎ目から床下へ、あるいは壁紙（クロス）の裏側へ、さらにはコンクリートの基礎部分にまで染み込んでいきます。これを業界用語で「ブラックリキッド」と呼ぶこともありますが、一度木材やコンクリートに吸い込まれた体液は、表面をいくら拭いても取り除くことはできません。
「床を雑巾で拭いたけれど、数日経つとまた濡れている」「黒いシミが浮き出てくる」という現象が起きるのは、建材の奥底から汚染物質が湧き上がってきている証拠であり、建物が悲鳴を上げているサインなのです。
「腐敗臭」は壁や天井に吸着する
事故物件特有のあの臭いは、アンモニア、硫化水素、メチルメルカプタン、トリメチルアミンなどが複雑に混ざり合った混合ガスです。
このガスは空気中を漂うだけでなく、部屋中のあらゆるモノに「吸着」します。
壁紙の繊維、天井の石膏ボード、カーテン、エアコンの内部フィルター、さらには木材の導管（水が通る管）の中に入り込みます。
だからこそ、汚れている床の一部分だけを掃除しても臭いが消えないのです。壁も、天井も、換気扇の中も、空間全体が「臭いの発生源」になってしまっているからです。
見えない「感染リスク」と「害虫被害」
ご遺体の状態によっては、B型・C型肝炎ウイルスや結核菌などが含まれている可能性があります。これらは目に見えませんが、不用意に触れたり吸い込んだりすることで感染するリスクがあります。
また、腐敗した有機物を餌にして、ハエやウジ、ゴキブリなどの害虫が爆発的に増殖します。これらはわずかな隙間から近隣の住戸へと侵入し、病原菌を拡散させる「バイオハザード（生物学的危害）」のリスク要因となります。
つまり事故物件の清掃とは、単なる「汚れ落とし」ではなく、危険な汚染源を取り除く「防疫作業」なのです。
スイーパーズからのアドバイス
多くのご遺族が「窓を開けて換気したい」と思われますが、発見直後の換気は厳禁です。強烈な腐敗臭が近隣に拡散し、「異臭騒ぎ」として二次被害を生んでしまうからです。 また、夏場に「冷やせば臭いが収まるかも」とエアコンを強風で回すのもNGです。エアコン内部のフィンやフィルターに腐敗臭が吸着し、エアコン自体が全損（廃棄）になってしまいます。 何も触らず、窓も開けず、そのままの状態で私たちをお呼びください。それが最短で解決する秘訣です。
ハウスクリーニングでは太刀打ちできない「3つの壁」
「普段お願いしている内装業者や便利屋さんに頼めば、安く済むのではないか？」
そう考える賃貸オーナー様もいらっしゃいますが、非常に危険な賭けであり、結果的に高くついてしまうことがほとんどです。
一般的な清掃業者が事故物件に対応できない決定的な理由が3つあります。
「分解・解体」の技術と許可がない
ハウスクリーニングの基本は「表面の洗浄」です。しかし、前項で述べた通り、事故物件の汚染は「建材の内部」にあります。
床下の根太（ねだ）や断熱材に染み込んだ体液を除去するには、床を物理的に「解体」するしかありません。一般的な清掃業者は解体技術や工具を持っていないだけでなく、法的に必要な「解体工事業登録」などの許可を持っていないケースが大半です。
そのため、「表面を強力な洗剤で洗う」「上から塗料を塗って隠す」ことしかできず、数週間後に臭いが再発するというトラブルが後を絶ちません。
「脱臭」の機材と科学的知識が違う
「業務用消臭剤を撒きました」「オゾン発生器を置きました」と言っても、そのレベルが違います。
市販の業務用消臭剤や、Amazonなどで買える小型のオゾン発生器では、強烈な腐敗臭の分解パワーが圧倒的に足りません。
私たち特殊清掃業者が使用するのは、高濃度のオゾンを短時間で大量に発生させ、臭気分子を破壊する「オゾンショックトリートメント法（OST法）」に対応した特殊機材です。また、オゾンは濃度管理や温度・湿度のコントロールを間違えると効果が出ないばかりか、ゴム製品や金属を劣化させるリスクもあります。こうした専門知識なしに扱うことはできません。
「感染対策」と「廃棄物処理」の装備がない
防毒マスクやフルフェイスの防護服なしに現場に入ることは、作業員の命を危険に晒す行為です。また、汚染された布団や畳などの廃棄物は、一般の粗大ゴミとして出すことはできません。
適切に密閉梱包し、法令に基づいたルートで処理するノウハウがないと、搬出時に共用廊下やエレベーターに体液を垂らしてしまったり、臭いを撒き散らしたりして、マンション全体の問題に発展させてしまう恐れがあります。
スイーパーズからのアドバイス
市販のオゾン発生器や、Amazonなどで数万円で売られている脱臭機では、事故物件の臭いは消せません。 オゾン脱臭で重要なのは「CT値（濃度×時間）」の管理です。プロは数百万円する高性能機材を使い、湿度と温度を計算しながら、短時間で爆発的な濃度のオゾンを充満させる「ショックトリートメント法」を行います。 機材のスペックと、それを扱う知識量の差が、そのまま仕上がりの差（臭い戻りの有無）に直結するのです。
資産価値を守るための「完全復旧」プロセス
では、私たちプロは、どのようにして事故物件を「人が住める状態」「次に貸せる状態」に戻すのでしょうか。Sweepersが実践している、原状回復のための標準的な工程を詳細にご紹介しましょう。
Step 1：汚染源の封じ込めと初期除菌（緊急対応）
最初に行うのは、感染症と臭気の拡散防止です。
入室と同時に専用の除菌剤（安定化二酸化塩素など）を散布し、作業員の安全を確保します。その後、体液が付着した布団、衣類、カーペットなどを、臭いが漏れないよう特殊な多重構造の梱包材で密閉し、搬出します。
ハエなどの害虫がいる場合は、発生源を特定して駆除します。この「初期対応」のスピードと精度が、近隣クレームを防ぐ最大の鍵となります。
Step 2：解体・撤去（汚染箇所の物理的除去）
ここがSweepersの真骨頂であり、最も重要な工程です。
体液が浸透している床材、壁紙、巾木（はばき）、クッションフロアなどを、必要な範囲だけ的確に「解体」します。
「どこまで切ればいいか」の判断には豊富な経験が必要です。切りすぎれば復旧費用が高くなり、残しすぎれば臭いが再発します。私たちは「解体工事業」の登録業者として、建物の構造を理解した上で、最小限の解体で最大限の効果を出します。
Step 3：オゾン燻蒸による「空間消臭」
物理的な汚染源を取り除いたら、次は「染み付いた臭い」との戦いです。
部屋を完全に密閉し、高濃度オゾン脱臭機を稼働させます。オゾン（O3）は非常に不安定な物質で、酸素（O2）に戻ろうとする性質があります。その過程で、臭いの元となる菌や物質と結合して酸化分解します。
Sweepersでは、臭気測定器を用いて数値を管理しながら、壁や天井の繊維の奥にある臭気成分を徹底的に破壊します。状況によっては、この工程を数回繰り返します。
Step 4：特殊コーティング（臭いの封じ込め）
コンクリートの基礎部分や、構造上どうしても解体できない柱などに臭いが残っている場合、特殊なコーティング剤（防臭塗料）を塗布します。
これは臭いを消すのではなく、臭いの粒子を完全に封じ込め、外に出てこないようにする強力な「蓋」の役割を果たします。これにより、解体が難しい箇所からの臭い戻りを防ぎます。
Step 5：原状回復リフォーム
臭いと汚れが完全になくなり、衛生的な環境が戻ったら、新しい床材を張り、クロスを貼り替えます。Sweepersなら、このリフォーム工事まで一貫して行えます。別の内装業者を手配する手間がなく、工期も短縮できるため、賃貸物件であれば空室期間を最小限に抑えられ、機会損失を防ぐことができます。
スイーパーズからのアドバイス
解体工事は「ただ壊せばいい」わけではありません。必要以上に壊せば復旧費用が高くなり、遠慮して残せば臭いが再発します。 熟練の特殊清掃士は、体液の浸透具合をミリ単位で見極め、「ここまでは残せる」「ここからは切断必須」という境界線を判断します。 この見極めこそが、費用を抑えつつ完全消臭を実現する、プロの腕の見せ所なのです。
費用対効果を最大化する Sweepersの料金システム
「特殊清掃は高額だ」「足元を見られるのではないか」という不安をお持ちの方も多いでしょう。確かに一般の清掃よりは高額になりますが、Sweepersは「適正価格」で「確実な成果」をご提供することを約束しています。不明瞭な追加請求は一切いたしません。
「コミコミパック」で安心を
Sweepersの料金プランは、後から追加費用が発生しないよう、必要な作業をパッケージ化しています。
特殊清掃緊急パック（75,000円〜）
「まずは入室できるようにしてほしい」「近隣への臭い漏れを止めたい」という緊急対応向け。汚染物の撤去、初期除菌、害虫駆除、簡易消臭が含まれます。このパックで一時的に状況を鎮静化させ、その後に本格的なリフォームを行うか検討することも可能です。
完全消臭・原状回復プラン（見積もり対応）
「完全に臭いを消して、賃貸に出せる状態にする」ためのフルコース。現場の状況（汚染範囲、家財量、部屋の広さ）に合わせて詳細に見積もります。 費用目安は、1K程度で特殊清掃＋遺品整理＋内装工事＝30万円〜50万円前後（※状況により変動）です。
なぜ「コスパが良い」と言えるのか？
私たちがリーズナブルな料金でサービス提供できるのは、「自社施工率の高さ」があるからです。
多くの特殊清掃業者は、「清掃」だけを行い、解体やリフォームは下請けの内装業者に丸投げします。これでは中間マージンが発生し、費用が割高になるだけでなく、責任の所在も曖昧になります。
Sweepersは、特殊清掃から解体、リフォームまで自社スタッフが多能工として対応します。余計なコストをカットし、その分を技術と薬剤の品質に投資しているため、結果として「高品質なのに適正価格」が実現できるのです。
スイーパーズからのアドバイス
費用を心配される前に、必ず「保険証券」を確認してください。 賃貸オーナー様なら「家主費用・利益保険」、ご遺族なら故人様の「家財保険」や「個人賠償責任保険」に、「孤独死対応費用特約」が付いているケースが多々あります。 適用されれば、数百万円規模の原状回復費用が保険で賄えることもあります。私たちは保険会社へ提出するための「現場写真」や「詳細な施工報告書」の作成にも精通していますので、申請サポートもお任せください。
不動産オーナー様・管理会社様へ〜「事故物件」のリスク管理
賃貸経営において、事故物件化は避けて通れないリスクです。しかし、対応次第でダメージは最小限に抑えられます。
スピード対応がすべて
発見から清掃までの時間が長引けば長引くほど、汚染は建物の深部へ進行し、復旧費用は跳ね上がります。また、異臭による近隣退去のリスクも高まります。「警察の許可」が出たら、即座に特殊清掃業者を入れる手配をしてください。悩んでいる時間はありません。
「完全消臭証明」が資産価値を守る
次の入居者を募集する際、重要事項説明として告知義務が生じますが、「プロによる特殊清掃済み」「オゾン脱臭済み」であることを証明できれば、入居希望者の心理的ハードルを下げることができます。Sweepersでは施工報告書を作成し、しっかり対策を行った物件であることを証明します。
保険適用の可能性
「家主費用・利益保険」や「孤独死対応費用特約」などに加入していれば、原状回復費用や空室期間の家賃保証が受けられる場合があります。Sweepersでは、保険申請に必要な「被害状況の詳細な写真撮影」や「見積書・施工報告書の作成」もフルサポートいたします。
スイーパーズからのアドバイス
事故物件において、最大の資産防衛策は「施工記録を残すこと」です。 「なんとなく掃除しました」ではなく、「オゾン濃度◯ppmで燻蒸し、臭気測定値が基準値以下になった」という数値データ付きの施工報告書があれば、次の入居者募集時の心理的ハードルを大きく下げることができます。 私たちは「ただ臭いを消す」だけでなく、不動産としての価値を回復させるための「証明書」を発行するつもりで作業にあたっています。
失敗しない業者選びのチェックポイント
事故物件の清掃業者選びは、その後の物件の資産価値を左右する重要な決断です。以下の基準で選定することをお勧めします。
1.「解体工事業」の登録があるか？
これが最も重要です。HPなどで「解体工事業登録」の有無を確認してください。これがない業者は、表面的な掃除しかできず、根本解決ができません。
2.「臭いが取れなかった場合の保証」はあるか？
「やってみないと分かりません」という業者は危険です。Sweepersは「完全消臭」に自信があるため、万が一臭いが残った場合の再施工保証をお付けしています。
3.「原状回復」の視点があるか？
ただ壊す、ただ捨てるのではなく、「どう直すか」「どうすれば次の入居者が決まるか」という不動産価値の視点を持っている業者を選びましょう。
4. 見積もりは明瞭か？
「一式」で済ませず、作業内容ごとの金額が明記されているか。そして「追加請求なし」を約束してくれるかを確認しましょう。
スイーパーズからのアドバイス
問い合わせの際、「床の解体が必要になった場合の施工まで対応できますか？」と聞いてみてください。 「協力会社にお願いします」や「解体は工務店さんへ…」と答える業者は、連携ミスや中間マージンが発生するリスクがあります。 また、解体には「建設業許可」や「解体工事業登録」が必須です。コンプライアンスを遵守し、自社で責任を持って完結できる業者かどうかが、トラブルを防ぐ分かれ道です。
自分でやる？ プロに頼む？ 判断の境界線
「費用を抑えるために、自分たちで片付けたい」というお気持ちも分かります。しかし、事故物件に関しては、ご自身でできることと、絶対にプロに任せるべきことの境界線が明確にあります。
ご自身で対応可能な範囲
- 玄関周りなどの汚染されていない場所の片付け
- 通帳や書類などの捜索（※防護マスク必須）
- 電気・水道の手続き（※作業に必要なので解約しないでください）
【絶対NG】プロに任せるべき範囲
以下の作業は、ご自身の健康と心を害する恐れがあるため、絶対に手を出さないでください。
- 体液・血液の清掃：感染症リスクが高すぎます。
- 腐敗臭の消臭：窓を開けて換気をするのはNGです。近隣へ悪臭が広がり、クレームの原因になります。
- 汚染された布団や畳の搬出：密閉梱包の技術がないと、搬出経路を汚染させてしまいます。
- 害虫駆除：発生源を断たなければ、数時間後にまた大量発生します。
特に、「部屋に入った瞬間に異臭がする」「床が黒く変色している」「ウジやハエがいる」という場合は、迷わずプロを呼んでください。無理をすると、強烈なトラウマによるPTSD（心的外傷後ストレス障害）を引き起こす恐れがあります。
スイーパーズからのアドバイス
現場を見るのが怖いと感じたら、その直感を信じてください。無理をして入室し、変わり果てた故人様の痕跡を目にしてしまったことで、深刻なPTSD（心的外傷後ストレス障害）に苦しむご遺族を何人も見てきました。「最期を見届けること」だけが供養ではありません。「プロに任せて、きれいになった状態で手を合わせる」ことも、故人様への立派な配慮であり、あなた自身の心を守る大切な選択です。
よくいただくお問い合わせ
作業中、近隣に「事故物件」だとバレたくない
最大限の配慮をいたします。
社名の入っていない車両での訪問、目立たない服装での作業、搬出物の厳重な梱包（段ボールに入れて中身が見えないようにする）など、近隣住民の方々に「ただのリフォーム工事」と思われるような立ち振る舞いを徹底しています。
孤独死の臭いは、本当に完全に消えるのか
適切な施工を行えば、消えます。
「臭いが残る」原因のほとんどは、解体すべき汚染箇所を残してしまっているか、オゾン脱臭のノウハウ不足です。私たちは科学的根拠に基づいた施工で、臭気測定器の数値でも証明できるレベルの消臭を行います。
遠方の物件なので、鍵を送るだけで対応してもらえるか
はい、可能です。
施工前・施工中・施工後の写真を詳細に撮影し、オンラインで報告いたします。遠方のオーナー様やご遺族からのご依頼も多数いただいております。立ち合いなしでも安心してお任せください。
【まとめ】その物件を、もう一度「価値ある場所」へ
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
事故物件という現実は、確かに重く、辛いものです。しかし、そこで時を止めてしまっては、物件も、故人様の生きた証も、浮かばれません。
適切な処置を施せば、部屋は必ず蘇ります。
嫌な臭いも、悲しい痕跡も、すべてきれいに拭い去り、また新しい誰かが安心して暮らせる場所へと戻すことができます。
それが、私たちSweepersの仕事であり、使命です。
「どうすればいいか分からない」「費用がどれくらいかかるか不安だ」
そんな時は、まずはお電話かLINEでご相談ください。
経験豊富なスタッフが、あなたの不安を一つひとつ解消し、最適な解決策をご提案します。
物件の「再生」を、私たちが全力でサポートいたします。
