2022.12.29
2024.3.20
季節が冬になるにつれて、空気が乾燥し、建物の火災が多くなります。
特に、木造建築物が密集している住宅地は、火災が発生し消防に通報しても道路が狭く入り込んでいる住宅が多いため、到着までに時間を要し、火災が広がってしまう危険が潜んでいます。
また、乾燥している冬になると建物の躯体である木造の水分量が減少し、木造自体も乾燥するため、火の回りが早くなるとも言われています。
「出火をさせない」ことが大前提ですが、賃貸物件に住まれている入居者は複数いるため、火災が起きないような防火設備を整えておくことも必要です。
ではもし、管理物件で火災が発生してしまったら、管理会社や貸主はどのように復旧を進めていくことが必要なのでしょうか。
現在の入居者はどうしたらいいのか、火災保険で建物の損傷や、近隣まで広がった場合、補償の対象となるのか、また、実際の火災復旧作業の手順など、いざ起こってしまうと手探りで進めていかなくてはいけません。
そこで、本記事では、冬に起きやすい火災復旧に関して、管理会社や貸主のやるべきことを解説していきます。
ぜひ最後まで読んで頂きご参考ください。
目次
火事やボヤが起きたとき管理会社や貸主はどう対応するべきか
賃貸物件で火災が起きたとき、例えば入居者の不注意なども含め、責任は管理会社や貸主にあるのでしょうか？
実は、賃貸物件の火災においての責任は、契約内容や法律と密接に関わっているため、どこまでが貸主の責任なのか判断しづらいのです。
例えば、入居者が料理中、火を付けっ放しで放置してしまい発火の原因を作ったなど、明らかな入居者の責任であれば、原状回復義務は入居者（出火者）に義務が生じ、修繕費は入居者（出火者）負担になります。
賃貸借契約には、「善管注意義務」が記載されており、入居者は賃貸借契約を締結した物件の管理義務が発生するという内容が記述されているはずです。
この内容が記載されていることで、「ガスコンロをつけたままの状態で目を離した」、「火が付いていることを忘れて仮眠をとってしまった」などで火災の原因を入居者が招いてしまうと、貸主は入居者（出火者）へ損害賠償を請求することができるのです。
まずは、火事が起きてしまった場合の手続きを順を追って解説していきましょう。
- 家財・火災保険の確認
- 入居者の契約解除手続き
- 損害賠償請求
- リフォーム・現場復旧
家財・火災保険の確認
まずは管理物件に入居している全ての入居者が、入居時に家財保険や火災保険に加入しているのかを確認しましょう。
通常、賃貸借契約締結と同時に不動産会社経由の家財保険や火災保険の加入契約を締結します。
ただし、当該賃貸物件が不動産管理会社の管理下でない場合、それぞれの入居者が賃貸借契約を締結する不動産会社が１つとは限りません。
入居者の契約書類を全て確認し、不明点があれば管理会社に問い合わせ加入の有無を確認しましょう。
また、貸主自身が建物を建てる際に建物に対して家財・火災保険に加入しているはずです。
不動産管理会社は、貸主と連携を取り、火災保険の加入を確認してもらい、貸主自身も保険会社に補償内容を確かめましょう。
入居者の契約解除手続き
火災の規模にもよりますが、賃貸物件全体に火災の影響が及んだ場合は、当然、入居者が住み続けることは困難でしょう。
このような火災の原因をつくった入居者との賃貸借契約は終了となります。
また、建物の一部が焼失した場合は、契約条項内の善管注意義務違反であることを主張でき、貸主から出火者に対して賃貸借契約解除の申し入れをすることができます。
賃貸管理会社が間に入っている場合は、このような一連の手続きを管理会社が請け負うこともあるため、いずれにしても、貸主と管理会社の双方の協力は不可欠になります。
損害賠償請求
では、出火者は貸主から損害賠償請求を実行された場合、どのように工面するのでしょうか。
損害賠償の支払いは、出火者が加入している家財保険や火災保険の補償内容に「借家人賠償保険付き」かどうかで補償されるかどうかが分かれます。
借家人賠償保険付きであれば、損害賠償額は保険によって補償されます。
しかし、借家人賠償保険付きではない場合、保険内で補いきれない高額なケースは管理会社を通じて、法律の専門家へ相談し進めていくべきでしょう。
リフォーム・現場復旧
一部焼失では、リフォーム前に残置物撤去や消臭作業、また煤の除去など復旧作業を先に行います。しかし火災の規模によっては、残置物撤去や解体後にスケルトン工事が必要になります。
火災規模によって作業内容が異なるため、復旧作業などの火災清掃現場の実績ある業者にまずは見積もり相談をし、現場を見てもらうことが必要です。
貸主は火災保険の加入をする
入居者に責任がない火災の場合、当然ですがその賃貸物件のオーナーである貸主に責任が生じてきます。
火災保険に加入しておくことで、万が一の場合、保険内で補償することができるため、貸主は火災保険の加入が必須になります。
また、火災の範囲が広がり、近隣の住宅にも影響が出る場合も考えられるため、「類似損害賠償補償特約」にも加入することで、近隣住宅への補償が補填されます。
火災現場復旧の流れ
ではSweepersの火災現場復旧の流れを解説しましょう。
火災現場によっては「急いで復旧してほしい」という要望もあり、早朝の火災などでも対応できるよう、２４時間３６５日対応しています。
- 問い合わせ・見積もり相談
- ご成約
- 家財の分別搬出
- 内装解体作業※必要な場合
- 煤取り
- 消臭効果のある専用コーティング※必要な場合
- オゾン消臭
- 室内の確認・作業終了
問い合わせ・見積もり相談
まずはSweepersのお問い合わせフォームかお電話、公式LINEへお問い合わせください。
お電話：０８００ー８０８ー８８５５
いずれかでお問い合わせをいただくと、火災現場の状況やご希望の日時などをヒアリングさせていただきます。
お急ぎの場合は、当日に現場へお見積もりにお伺い致します。
ご成約
お見積もり提示の際、ご不明点があればお気軽にご質問ください。
ご不明点がなければ、そのままご契約手続きに進みます。
作業の日時など細かな打ち合わせも同時に行います。
家財の分別搬出
家財や家具の移動、また貴重品が煤で埋もれている可能性も含め、探しながらゴミとの仕分けをしていきます。
火災によって発生するゴミの処分は料金がかかりますが、罹災証明を提出することで火災ゴミの引き取り料金が減額となるため、Sweepersでは罹災証明の取得サポートから、火災ゴミの引き取り日、分別方法を自治体と打ち合わせをしながら進めていきます。
罹災証明とは
火災、地震、風水害などで、家屋に被害が生じた際に、その被害状況を証明する書類になります。
火災の罹災証明書は自治体の担当部署へ申請し交付手続きをしますが、原則罹災者ご本人が申請し、本人の申請が難しいようであれば委任状記載の上、代理人が手続きすることができます。
上記代理人の選出が難しく、罹災者本人が委任できない場合もあるでしょう。
その場合は、「罹災者の３親等内の家族」か「法定代理人」であれば委任状なく罹災証明の申請ができます。
上記代理人の申請の場合、罹災者との関係が法的に証明できる戸籍全部事項証明書、または、登記事項証明書などの添付書類が別途必要になります。
罹災証明を申請すると、自治体の担当部署が実際に現場へ調査に行き、被害状況を確認します。
その上で、全壊、大規模半壊、半壊と、建物の被害程度が認定され、罹災証明書が交付されます。
内装解体作業※必要な場合
煤は細かな微粒子を含んでおり、細かいが故に、建物内で火が回っていない箇所にも煤が入り込んでしまう可能性は否定できません。
よって、見える箇所を全て取り除いたとしても、煤によって建物の強度が損なわれることもあるため、部分的な解体工事が必要になる場合があります。
火災規模の状況によって解体不要の場合もありますが、大部分では解体工事が必要だとお考えください。
解体工事は誰でもできる訳ではなく、「解体工事業」の登録業者でしか解体業を遂行できません。
もちろんSweepersは解体工事業を登録しているため最後まで責任を持って作業をさせていただきます。
煤取り
煤は人が吸い込んでしまうと呼吸器系に影響が出るとされ、人体に悪影響を及ぼす有害物質です。
よって、専門知識のない業者や個人がご自身で煤の除去を行うことはおすすめできません。
煤を完全に除去していない状態で消臭剤や除菌剤を使っても、根本から解決はできないのです。
故に、どれだけ臭いの根本である煤を取り除くことができるのかが、消臭の最も重要なポイントといえるのです。
火災現場の状況にもよりますが、煤の除去作業は目に見えない微粒子のため、現場に合わせた薬剤を調合し、完全に煤を除去します。
消臭効果のある専用コーティング※必要な場合
火災現場では、煤を取り除いた後も強力な臭気が残っているため、弱アルカリ性の薬剤を室内全体に噴霧することで、火災臭を中和させ取り除きます。
Sweepersの消臭作業
火災臭を中和させた後、業界最高水準の「オゾン脱臭機」を使用し、オゾンショックトリートメント法によって短時間で強力に脱臭していきます。
この２つの方法で、ガスや焦げ臭を完全に消臭します。
室内確認・作業終了
１日で作業完了は到底難しいため、ある程度の作業日数を要する火災現場清掃作業。作業が全て完了した後は、ご依頼者様より室内の確認を一緒にお願いしております。
全ての作業に対しご納得頂けましたら、清算、作業終了となります。
ご清算方法は、基本的にお振込をお願いしておりますが、ご事情によって現金かクレジットカードでもご対応可能ですのでお気軽にご相談ください。
賃貸管理会社様からのご依頼であれば、管理会社ご担当者様やご一緒に貸主様もご確認頂けます。
小規模火災や煤除去のみの作業も
例えば、軽いボヤ騒ぎで火災にはならなかったものの、煤が家中に舞っていたり、近隣民家の火災の影響から煤が入り込んできた場合などの火災現場の煤除去も対応しています。
こういった作業現場では、スケルトン工事や解体作業は省略されるため、所謂、中規模や大規模火災の復旧現場作業とは作業内容から費用まで異なります。
煤除去作業では、
- 家財・家具を撤去
- クロス剥がし
- 煤の除去作業
- オゾン脱臭機による消臭作業
- クロス貼り付け・家具家財の戻し
上記の作業が大まかな工程になり、見積もり時に現場を確認させていただき、必要な工程があればお見積もり時にご案内します。
また、室内のみならず、外壁にも煤による影響はゼロではありません。当然外壁等の煤除去クリーニングも行い、塗装することで現場回復作業に努めます。
賃貸人の責任となるケース｜事例
火災の出火者が入居者であれば貸主が責任を負う必要はありませんが、ここでは貸主の責任になるケースを事例として挙げていくので、ご参考ください。
- 自宅と賃貸物件が隣同士で自宅から出火し賃貸物件に燃え移った場合
- 賃貸物件内の漏電が原因の火災の場合
自宅と賃貸物件が隣同士で自宅から出火し賃貸物件に燃え移った場合
賃貸物件としてもしばしば見られるパターンなのが、貸主所有の土地の中に自宅と賃貸物件を構えているタイプです。
貸主の自宅から火元が出火し、その火が隣の賃貸物件にまで燃え移ってしまった場合は、貸主が責任を追う必要があります。
この場合、貸主の過失の有無よりも、「貸主の家から出火していること」が責任のポイントになるため、万が一、過失の無い出火でも貸主責任となる可能性があるのです。
賃貸物件内の漏電が原因の火災の場合
建物は古くなれば経年劣化と共に、自然と劣化をする設備が多々あります。そのため、貸主や管理会社も物件自体のメンテナンスを長期的に計画していることでしょう。
しかし、稀に外的な自然現象の積み重ねで配線系統の劣化に気づかないこともあり、それが漏電という火災原因に繋がることもあるのです。
この場合、注意が必要なのが建物内の漏電によって出火した場合は貸主の責任となり、部屋ごとの電化製品によっての出火の場合は賃借人に責任を問うことになります。
賃借人の責任の場合は損害賠償を請求できる
賃貸借契約では、借主は貸主へ原状回復をし部屋を返還する義務を負っています。これは、出火者が賃借人の場合も当てはまりますが、火災によって建物が返還できない場合は貸主が借主へ損害賠償を請求できるのです。
近隣の民家にまで被害が生じたら
では賃貸物件の火災によって、他の入居者や近隣宅まで被害が生じた場合はどうでしょうか。
出火者が借主Aの過失によって火災が生じた場合は、他の入居者と近隣宅への損害は借主Aが負うことになります。
しかし、過失のない火災の場合では、責任を借主Aに求めることはできません。
責任の所在は誰なのか、また失火責任法や賃貸借契約内容など、法律に関わる内容になるため、不動産問題に強い弁護士に相談することをまずは検討しましょう。
火災トラブルを防止するために管理権限者が行うべきこと
日本では法律で守られていることがあります。マンションやアパートに関しても消防法という法律のルールが存在します。
消防法では、５０人以上が居住するマンションやアパートには防火管理者を選任する必要があり、さらに、防火管理者は誰でもなれるわけではなく、講習や試験に合格された方のみになります。
このように、貸主や管理会社は防火管理者以外にも火災自体を防止するために、次のことを日頃から対策を講じる必要があるのです。
- 火災報知器の設置
- 消化器の設置
- 入居者のたばこ対策
- 火災保険の加入
- 放火対策
全ての対策に万全を期するに越したことはありませんが、火災報知器や消化器の日々のメンテナンス、また加入している火災保険の補償内容や特約などを把握しておくことがまずは必要です。
また、賃貸借契約上、喫煙に関しての特約を設けていないようであれば、室内で借主が喫煙をする可能性ももちろんあるでしょう。
火元の原因でも多いとされる、寝タバコなどが原因での出火を防ぐために、喫煙ルールの見直しを管理会社も含め検討することも必要かもしれません。
また、思いもよらぬ外的要素からの出火が放火です。放火対策では抑止力として、防犯カメラの設置や、植え込みや植栽などの手入れ、またエントランスなどは明るい照明にすることで、抑止効果があるとされています。
管理が徹底しているという意識づけは放火を防ぐ効果もあるため、日々の管理を怠らないよう気をつけましょう。
まとめ
賃貸物件では入居者の意識はもちろんですが、外部から放火対象にされないような日々の管理体制も火災発生を抑制させる重要なポイントになります。
また、万が一火災が発生した場合の備えや、対応策としても火災保険の補償内容のチェックや借主と締結している賃貸借契約内容を把握しておく必要もあるでしょう。
また、現場の原状回復、解体などの作業をどこの業者に任せるべきなのかを予め選定しておくと、いざ必要な際にスムーズに対応ができます。
特殊清掃業者の種類もさまざまなため、火災現場清掃の実績や知識ある業者に依頼することで復旧作業も任せることができ、管理会社や貸主の負担も軽減されるでしょう。
Sweepersでは火災現場清掃を含め、アパートでの孤独死、汚部屋などの清掃、水害復旧作業など、あらゆる特殊清掃を行う専門業者になります。
２４時間３６５日営業しているため、いつでもお気軽にご相談ください。
